Поиск
  • z98088

МИФ№3 Лучшее вложение денег – недвижимость.

МИФ№3 Лучшее вложение денег – недвижимость.

Думаю, многие из вас уже понимают, что это – миф. Многие слышали про славный некогда город Детройт, в котором стоимость некоторой недвижимости, когда-то довольно стабильная, упала до отрицательных величин. Но, практика показывает, что даже поведение тех участников рынка, которые головой это хорошо понимают, часто направляется скорее этим мифом, чем головой.

Да, многие все неплохо понимают, но покупают «на черный день», «откладывают» для потомков.

Для этого есть причины, которые отчасти объективны.

Например, а во что еще вкладывать деньги? Вклады в банках могут «сгореть», деньги обесцениваются, играть на бирже и покупать акции – в этом нужно разбираться.

Несомненно, если у вас есть сбережения, вы должны помнить, охотников их у вас отобрать или воспользоваться ими в своих интересах очень много. Сотни схем нацелены на то, что бы завладеть вашими деньгами. Эти схемы придумывали не глупые люди, и эти схемы работают.

Нужно иметь это в виду, и понимать, что защитить свои деньги, ресурсы и активы подчас даже сложнее, чем их получить.

Недвижимость вроде бы выглядит как наиболее надежный актив, но считать вложения в эту область супер надежными и верными большое заблуждение.

Что случилось с Детройтом? Все просто. Неумная недальновидная политика властей, и их зависимость от местного автомобильного лобби сделали город очень сложным для проживания. Такое может произойти с любым городам, где у вас недвижимость.

Можно ли от этого защититься? Вообще-то можно. Во-первых, нужно объективно анализировать политику властей. Понимать, делает ли эта политика ваш город более удобным для проживания или нет. И удобным для кого?

Мониторить средства массовой информации для ответов на этот вопрос бессмысленно. В любом месте и в любой стране власти отстаивают через СМИ свою политику, а альтернативные средства массовой информации есть далеко не везде и не всегда. Через этот канал вы точную информацию не получите. Через рупоры оппозиционных сил – в общем-то тоже. У них свои интересы.

Нормальное общество использует противостояние властей и их оппозиции (там, где она есть) в своих интересах, но не везде есть и нормальное общество. Его, например, трудно быть нормальным в т.н. моногородах, где объективно существует один градообразующий центр, и слишком многие от него зависят. Детройт был во многом именно таким городом. Сейчас там, говорят, все немного выправляется, будем наблюдать.

Вывод: нужно смотреть на реальные дела. Если они продвигают город (или, кстати, село и даже хутор), если делают место более комфортным, все нормально. Если нет – ваши вложения в недвижимость под угрозой.

Да, но это не всегда очевидно, - возразят мне. И я, пожалуй, соглашусь. Не всегда даже рассудительные люди понимают, к чему все идет. В ходе любого процесса всегда есть варианты, он может пойти как в одну, так и в другую сторону. Это путает. Но есть один очень хороший индикатор. Назовем его «качество населения».

Да, в городе начинает меняться качество населения!

Это, конечно, не очень толерантное понятие, и с экрана телевизора вы его не услышите, но люди не равны по материальному положению, по квалификации, по уровню сложности выполняемой работы, по образованию, по воспитанию. Это самый что ни на есть реальный факт. И, если вы замечаете, что качество населения стало отклонятся в какую-то сторону, если из вашего района или города уходят воспитанные вежливые люди, которые не мусорят в подъезде, не ломают лифты и предупредительны к соседям – это веский повод задуматься.

Мне возразят, что не везде это так. Посмотрим. Обычно виднее немного со стороны, поэтому возьмем какой-нибудь Мюнхен. За последние десять лет цены на недвижимость в этом городе выросли в три с лишним раза, хотя качество населения там меняется не в лучшую сторону за счет притока иммигрантов, а состоятельные люди разъезжаются по зеленым ближним и дальним пригородам.

Да, в Мюнхене так. Но качество населения не единственный фактор, влияющий на цены. Нужно делать поправку на реальную экономическую активность города, которая все эти годы росла, на приток в него капиталов. Это очень важно для понимания.

На самом деле, сейчас качество населению стабильно падает во многих больших городах. Экономисты говорят, это связано с тем, что происходит переход от индустриального типа развития экономики к постиндустриальному. Похоже на правду. Но нужно иметь в виду, что рынок недвижимости один из самых инерционных. Он на переход в постиндустриальную жизнь отреагирует одним из последних. Но отреагирует. И в том числе, в славном городе Мюнхен.

Я сейчас намеренно не пишу о Москве, о ней мы еще поговорим.

А в следующем выпуске продолжим говорить о вложениях в недвижимость и их надежность.


Итак, недвижимость лучшее и самое надежное вложение капитала.

Так ли?

Правильный ответ – все относительно.

Инвестиции в недвижимость нужно рассматривать как относительно других доступных вам вложений, так и относительно того, кто эти вложения делает.

Почему? Не все люди способны одинаково защитить свои активы.

По данным Интерпола в Москве за двадцать лет владение недвижимостью стоило жизни примерно полутору миллионов москвичей. Это гигантская цифра. При том, что по официальным данным, в Москве живет всего 12 миллионов (что, конечно не так), и только часть проживающих и зарегистрированных в городе имеет в собственности недвижимость.

Доверия размером в 100% у меня к этой цифре, правда, нет. Дело в методике подсчета. Интерпол включает в эту цифру всех, кто распорядился своим правом собственности менее чем за три месяца до смерти. Причем, распоряжением считается как переход права другому лицу, так и подписание завещания. Но на практике многие люди распоряжаются своим правом собственности, когда понимают, что, «их срок подошел». Или начинают всерьез допускать такую возможность. Т.е. некоторые из этого миллиона умерли по вполне естественным причинам.

С другой стороны, не всех, у кого обманом или силовым методом отняли недвижимость, умирает в течение трех месяцев после этого. И не всех убивают. Людей, оказавшихся в подобной зоне риска, могут перевести в другой город или страну, поместить в клинику, отправить на зону.

Способов много. А одиноких пенсионеров, людей с неадекватным восприятием действительности или просто тех, кто попадает в зависимость в силу болезни или каких-то иных обстоятельств, тоже не мало.

Таким образом, владение капиталом в виде недвижимости для одних людей большой плюс, для других – смертельная опасность. О которой черному по белому написано в едином государственном реестре собственников недвижимости. Который находится почти в публичном доступе. И в число этих других людей может попасть каждый.

Еще один аспект проблемы – ваше право на конкретную недвижимость не такое железобетонное, как, скажем, например, на вклад в банке. Конечно, сравнивать эти вещи не совсем корректно. Деньги это изначально виртуальная ценность, а не реальный актив, в то время как реальная ценность самих денежных единиц, как мы знаем, величина постоянно падающая. Но дело тут в том, что денежное исчисление вашего вклада в банке или количество акций, это величина, которой распоряжаемся только мы. Или, конечно, суд, если вы не погасили какие-то свои обязательства, и дело дошло до судебного решения не в вашу пользу. Или вор, который по чьей-то оплошности получил доступ к вашему счету.

Недостаток недвижимости в том, что ваше право на нее может быть нарушено не только судом (или вором тайно переоформившим право собственности – такое бывает), но и государством или какой-то финансовой группой, у которой возник интерес к месту, в котором стоит ваш дом. Количество государственных структур, в полномочия которых входит изъятие вашей недвижимой собственности также постоянно растет.

Безусловно, вероятность такого изъятия можно как-то оценить, и изъятие будет не безвозмездным, во всяком случае, не полностью безвозмездным. Но того, ради чего вы покупали конкретную недвижимость в конкретном месте? Ведь то, ради чего человек часто и идет на приобретение недвижимости в собственность – это теряется.

Еще один риск – сама сделка купли-продажи. Любой честный риэлтор скажет, что абсолютной защиты от того, что сделку могут признать недействительной, не существует. Риэлтор только минимизирует вероятность такого развития событий. Обычно она не высока, но она есть всегда.

Ликвидность недвижимости также в общем случае существенно хуже, чем, скажем, ценных бумаг. Кроме того, у хозяина редко бывает адекватное представление о ликвидности его объекта. Это вполне нормально, но процесс продажи обычно затягивает. Часто в разы.

Конечно, у меня нет цели отговорить вас от покупки недвижимого имущества. Во многих случаях это вполне здравое взвешенное и верное решение. Но вы должны принять его, понимая все обстоятельства. И, я надеюсь, все вышеизложенное вам поможет.

Но с мифами мы еще не закончили.

167 просмотров0 комментариев

Недавние посты

Смотреть все